지분경매파생상품 – feat. 지분대출, 보상경매, 농지연금, 묘지경매, 법정지상권

특수 경매(지분 경매)을 시작한지 벌써 1년이 지났다.처음 공부할 때는 본서의 저자인 조·홍 서 작가의 책도 2권도 읽었다.당시 나의 서평을 조금 봤는데…이래봬도실전 경험이 전혀 없었던 상태에서 기록했기 때문에 일부 내용이 틀리다는 것도 보인다.머리가 좀 큰 것 같아.서점과 도서관에 가면 경매 관련 책이 너무 많다.그런데 그런 중에서도 특수 경매/지분 경매 관련 책도 몰래 많다.그런데 그 내용이 대동소이하다.머리가 정말 컸다.그런데 이 책의 제목,”지분 경매 파생 상품”은 눈길을 끈다.실제 지분 경매에서 잡히는 전략은 분명하다.지분 경매를 통해서 돈을 버는 방법, 즉 지분 경매 BM은 널리 알려진 상태이다.그래서 처리가 쉽게 보이는 지분 매물은 입찰 경쟁도 치열하다.이런 상황에서 지분 경매에서 또 다른 BM이 있거든.너무 궁금했다.그것에 “사채업”와 제휴한 무언가가 있대.도서관에서 도서 신청을 했지만 기다리지 않고 지금 일본 가게에 가서 읽어 버렸다.본서에서 다루는 내용지분경매+대부업지분 경매와 사채업을 어떻게 연계할 수 있을까?방법은 2개이다.자신이 소유하고 있는 부동산 지분을 담보로 대출을 받거나(채무자가 된다)남이 소유하고 있는 지분 매물에 근저당을 설정하고 돈을 빌려(채권자가 된다)방법이다.즉, 부동산을 담보로 돈을 빌리거나 돈을 준 일이지만, 그 담보가 지분에 불과하다.다만 책에서는 그 내용을 자세히 다루지 않고 있다(매우 유감).특히 지분 매물을 담보로 대출을 받는 방법에 관해서는 내용이 전혀 없었다.관련 업계의 분위기나 업체 목록과 대출을 받을 때 주의 사항이라도 닿으면 좋았을텐데…이래봬도그런 내용도 없다.돈을 꾸려면 규제가 어려운 대부업의 절차에 따라야 한다.본서에서는 이들 서식을 많이 제공했지만 본격적으로 대금업을 하려면 100만원을 넘는 유료 강의를 듣는 것이 안전이 아닌가 싶다.오히려 확정 채권(법원의 판결을 받은 것 등)을 맡아 재산 조회 등을 통해서 징수하는 내용이 인상 깊었다.내 나름의 주력 분야인 파산 재단에는 채권 매물이 많이 나온다.관심 분야이다.그런데 징수를 위해서는 관련 절차를 배우고 공부해야 하지만 정보를 찾기가 어려웠다.이상하게도 이 책에서 그 내용을 언급하며 큰 도움이 된(물론 곧 무언가를 시도할 정도로 깊은 내용이 아니라).지분 경매+토지 보상 경매도로처럼 공익을 위해 개발되거나 개발 예정지 물건을 낙찰받아 국가/지방자치단체에 매도하는 방식이다. 나의 경우 초창기에 무작정 걸려온 전라남도 나주시 물건을 나주시에 판 경험이 있다. 이때 나름의 노하우가 생겼고 기회가 되면 보상이 될 만한 것도 열심히 찾았다. 그런데 낙찰이 쉽지 않다. 보상이 확실한 물건은 역시 경쟁이 치열했다.지방자치단체에 대한 토지 지분 매각 리뷰 – feat. 2022년 3호 생애 첫 특수경매 낙찰물건 그제(12월 23일) 특수물건을 졸업시켰다. 올해 들어 세 번째 졸업이다. 앞으로 졸업할 물건이 속출한다…blog.naver.com지방자치단체에 대한 토지 지분 매각 리뷰 – feat. 2022년 3호 생애 첫 특수경매 낙찰물건 그제(12월 23일) 특수물건을 졸업시켰다. 올해 들어 세 번째 졸업이다. 앞으로 졸업할 물건이 속출한다…blog.naver.com지분경매+산림청임야매각법산림청에 임야를 파는 내용은 다른 책을 통해서 가볍게 인지하고 있었다.그러나, 본서처럼 자세한 것은 없었다.과거 매우 깊은 산의 골짜기의 개발은 절대 불가능한 집안 대대로 후손 유산으로 양보하지 않으면 안 되는 듯한 임야를 매우 낮은 가격에 낙찰하는 경우를 본 적이 있다.당시는 “바보”라고 생각하고 있지만 사실은 “달인”이었는지도 모른다.개발 가능성이 작은 공시 지가 이하로 낙찰할 수 있는 임야를 산림청에 매각하는 전략도 하나의 BM이 될 수 있다.이번”산지 연금”라는 개념도 처음 알았다.물론 분묘 물건(무덤 경매)처럼 하나만 찾지 말고 하나의 포트폴리오에 가져가는 게 현명하다… 그렇긴 또 하나의 수확은 임야의 경사도 등 중요한 정보를 필지별로 조회할 수 있는 사이트를 알고 있었다는 점이다.지금까지 주로 토지의 이음매, 세움토, K-Geo선만 사용했지만, 임야를 분석할 때는 “임업 정보 다도우림”을 활용해야 한다.완전히!비결이다!!!출처 : 임업정보 다드림현재 형식적인 경매를 진행 중인 임야의 필지별 산림정보서비스 검색결과지분경매+분묘기지권지난해부터 뜨거운 “묘지 경매”에 관한 내용이다.묘지(무덤)이 있는 지분 매물을 낙찰했고 묘지의 자손에게 매도 전략이다.이 과정에서 공유물 분할 소송은 필수이다.흥미로운 점은 그저 아름다운 사례(공유물 분할 소송에서 압박하고 공유자에게 매도)가 아니라 결국은 현물 분할에서 분필 한 후에 일반 매매로 매도한 사례를 다뤘다는 점이다.여기서 얻는 시사점은 분묘 물건도 현물 분할 때 가치 있는(경사도가 낮고 맹장지가 아닌)땅을 낙찰해야 한다는 점이다.한가지 아쉬운 점은 분묘 기지권의 사례를 거론하면서 공유물 분할 소송이 아니라 부당 이득금(무덤에 대한 땅료 청구)의 사례는 없다는 점이다.언젠가는 분묘 물건을 가지고 부당 이득금 소송을 진행하고 싶다.지분 경매+법정 지상권땅 위에 건물이 있는 것이다. 토지 지분을 낙찰받아 건물 소유자를 상대로 압박해 파는 방식이다. 새로운 내용은 없었다.지분경매 파생상품 저자 조홍서 출판 두드림미디어 출시 2023.08.17.지분경매 파생상품 저자 조홍서 출판 두드림미디어 출시 2023.08.17.p.14공유 지분 부동산을 소유한 공유자가 아무리 자신의 지분을 다른 공유자의 동의 없이 단독으로 처분하더라도 처분이 불가능한 경우가 많지만 이처럼 부동산에 대해서 지분 부동산 담보 대출을 실행하거나 지분 부동산 매입을 적극적인 사업으로 진행한다면 지분 경매의 파생 상품으로 새로운 수익 구조가 탄생하게 된다. p.22사채업자는 채무자와 대출 계약을 체결할 경우에는 다음 사항은 채무자가 자필로 써야 한다.대출 금액 대출 이율변제 기간 연체 이자율 p.39~40일반적으로 채무자의 재산에 강제 집행을 하기 위해서는 강제 집행의 근거가 되는 이른바 집행권원(확정한 승소 판결문 등)과 집행권원에 강제 집행을 실시하기 위해서 부여한다는 내용이 기재된 집행문 등이 필요하다.상기 채권 양도의 경우 이미 채권자 명의의 승소 판결이 확정된 것으로 판결에 표시된 채권을 양수한 투자자가 집행을 하기 때문에 법원의 이른바 승계 집행문의 발급 받아야 한다.민사집행법 제31조 (승계집행문)따라서 승소한 원고(채권자)로부터 판결에 표시된 채권을 양수한 투자자는 승계인으로서 집행문 부여를 신청하는 경우에는 양도증서나 계약서 및 채무자에 대한 대항요건을 증명하는 서면, 즉 채무자의 승낙서 또는 양도인의 채권자가 채무자에게 통지한 내용증명우편을 법원에 제출하면 된다.민법 제450조 (지명채권 양도의 대항요건)p.42계승 집행문을 부여되며 채권자가 원고로 기재된 판결문·승낙 조서, 채권자로 기재된 공정 증서·화해 조서·조정 조서에 의하여 채무자에게 강제 집행이 있다.여기서 중요한 사항은 채무자인 피고에게 송달되지 않으면 안 된다는 것이다.이 때문에 의사 표시에 의한 공시 송달에 대해서 설명한다.공시 송달의 요건이 의사 표시를 하는 사람이 상대를 모르거나 상대의 소재를 모르거나 해서는 안 되며 의사 표시를 하는 사람이 상대를 몰랐던 것에 대한 과실이 있어서는 안 된다는 요건이 있다.채권의 양수를 받았는데, 피고의 소재지가 모르는 경우에는 이러한 절차를 거쳐야 한다. p.47인조김동불이란?재산 명시, 재산 조회, 채무 불이행자 신청 3개를 1세트에서 채무자의 재산을 조회하는 방법을 가리키는 과정이다.대출 및 채권 양도에서 매우 중요한 채무자 재산을 찾는 최초의 방법이다. p.49그리고 이후에 재산 명시 신청이 이유가 있으면 법원은 채무자를 심문하지 않고 재산 명시 결정을 한다.약 한달 정도 걸린다.법원은 결정서를 채권자 및 채무자에 송달한다.재산 명시 사건에는 채무자에 대한 송달이 필수이며, 채무자가 집에 있으면서도 우편부에 문을 열어 주지 않는 등 채무자의 송달 회피에 의해서 결정서가 송달되지 않으면 이미 나온 재산 명시 명령은 취소되자 채권자의 재산 명시 신청은 기각된다.재산 명시 명령이 취소되므로 채무자는 재산 명시 의무를 부담하지 않고 감치 등도 이루어지지 않는다.채권자의 입장에선 최악의 결과이며, 채무자의 입장은 최상의 결과이다.이 경우 채권자는 재산 조회를 신청할 수 있다. p.56재산 조회는 채무자가 현재 본인 명의로 소유하고 있는 재산을 전산상에서 조회할 수 있도록 제도에서 현행 민사 집행 법상에서는 먼저 재산 명시 절차를 거친 후에만 이용할 수 있다.부동산에 대해서는 과거 2년 안의 소유 내용도 조회된다.이 경우 재산 조회를 통해서 채무자가 의도적으로 부동산을 횡령한 사실을 파악하고 사해 행위 취소 소송, 강제 집행 로멩 탈죄 고소 등으로 압박을 가할 수도 있다.재산 조회를 하려면 조회 대상 기관(은행·증권 회사·보험 회사)를 특정해야 하며 기관을 많이 파악할수록 비용도 늘어나므로 보통 채권자는 주요 1금융권 은행 몇개만 재산 조회를 하고 2군에 속한 은행·보험사는 재산 조회를 하지 않는 경우가 많다.이런 사정에 정통한 채무자는 일부러 2군에 속하는 증권사에 계좌를 개설하고 이용함으로써 본인 명의로 편안한 금융 생활을 하면서도 채권 집행을 피하려고 할 수 있다. p.60채무 불이행자 명부 등재는 채무를 이행하지 않는 불성실한 채무자의 인적 사항을 공개함으로써 명예와 신용 훼손과 같은 불이익을 가하는 이를 통해서 채무의 이행에 노력하는 간접 강제 효과를 높이고 일반인에게 거래 상대에 대한 신용 조사를 용이하게 하고 거래의 안전을 도모하는 것을 목적으로 하는 제도이다(대법원 2010.9.9. 글씨 2010마 779결정).채무 불이행자 명부 등재는 기본적으로 집행권원 확정일로부터 6개월이 지날 때까지 채무자가 채무를 불이행한 때에 신청할 수 있다.그러나 채무자가 재산 명시 절차에서 재산 명시 기일에 불출석하거나 재산 목록 제출 또는 선서를 거부하거나 허위 재산 목록을 제출하는 등 재산 명시 의무를 위반한 경우에는 집행권원 확정일로부터 6개월이 지나도 채무 불이행자 명부 등재를 신청할 수 있다. p.67각종 개발 사업에 포함되어 현재 토지 보상이 진행 중이거나 앞으로 보상이 예정된 토지 및 건물을 경범, 공매에서 낙찰하고 보상금을 받는 방식의 투자 기법이다.일반적인 투자 투자보다 환전성과 안정성이 높다고 평가되고 있다.다음과 같은 프로세스로 진행.경매 및 공매에서 열리는 지분 매물을 찾는다.공익 사업으로 지정된 지역 토지 및 건물을 “토지 이용 계획 확인원”에 요구한다. 해당 지역의 사업 시행자(시청 도시 계획과에 전화한다.)에 협의 양도 여부를 문의한다.정보 공개 청구에 의한 문의(국민 신문고 정보 공개 청구 행정 심판, 행정 소송 등)을 실시한다. p.74원칙적으로 공공 사업에 편입된 땅은 사업 시행 이전에 보상이 완료되지만 여러 원인으로 보상금을 지급하지 않은 채 공익 사업에 사용하고 있는 경우에 미불 용지이다. p.87기타 인수 대상자 조건, 지급금 결정 및 지급 방법 등은 산림청 홈페이지(www.forest.go.kr)에 게시된 공고문을 참고하거나 OO국유림 관리소에 방문·유선을 통해서 사전 상담 후에 매각 절차를 진행할 수 있다.산림청 홈페이지(www.forest.go.kr)→ 행정 정보→ 소식 정보→ 사유림을 삽니다→ 2023년도 OO지방 산림청 공·사유림 인수 계획출처 : 산림청 – 행정정보 – 알림정보 – 사유림 삽니다출처 : 산림청 – 행정정보 – 알림정보 – 사유림 삽니다